Да ли су цене некретнина показатељ моћи

Читајући на социјалним мрежама, запао ми је за око један пост где је окачен оглас цена некретнина и поставља се питање ко може да купи овај стан. Само што се тај стан налази на једној од најскупљих локација у Београду.

Просечан грађанин, са просечним примањима, увек постави питање како да купи стан који је јако скуп за њега, као и ко може да купи тај стан. Просечан грађанин који зарађује 1000 евра ће за 40 година рада зарадити 480 хиљада евра. Тако да када види цену која је већ од 500 хиљада евра, помисли ко може да купи тај стан пошто је то сума која је већа него што он може да заради за цео радни век. Та особа је превидела само једну ствар, а то је да тај стан није просечан, нити је та локација просечна, па нема смисла да се мери са просеком.

Важно је увидети да се такви коментари увек дешавају када се огласе некретнине које су на екстра локацији у центру Београда. Тако мерење са просеком нема никаквог смисла. Прво, просечна плата на тим локацијама је више од 50% већа него просечна плата у Србији. Тако да људи који живе на тим местима могу да приуште више него људи који живе у другим местима. Али то није једини разлог због чега су некретнине скупље у Београду, већ их има доста, али важно је видети ко може да купи те некретнине у Београду.

Профил купца скупог стана

1. Број лица која купују стан

Када се купује стан, треба узети у обзир колико лица купује стан, јер је веома важно напоменути да су чести купци великих станова два лица (брачни пар). Тако да, ако желимо да проценимо реалног купца, морамо претпоставити да су то заправо два лица, а не једно. Опет, можемо да се запитамо зашто би једна особа куповала стан од 100 квадрата, не треба му толики простор, а ако је баш толико богат да може себи то да приушти без размишљања, онда такве појединце нема смисла коментарисати јер су јако богати и могу себи да приуште шта хоће.

2. Наследство лица које купују стан

Куповина стана није нужно везана за дизање кредита и прерачунавање колика би рата била, већ људи који купују веће некретнине продају мање некретнине и после само додају разлику. Тако да се кредит диже само због разлике у цени између некретнина.

Пример, узмимо брачни пар у којем је сваки партнер наследио стан од 50 квадрата на локацији где ће купити стан. Пошто су станови мањих квадратура скупљи по квадрату од већих станова, када би та два стана од 50 квадрата продали, могли би да купе некретнину која има 110 квадрата. Тако да више не делује као немогућа мисија да се купи стан од 110 квадрата на Врачару.

Ово је класична унутрашња миграција, где ће људи који су већ живели у том насељу или насељу које има сличну цену некретнина заменити некретнине.

У случају да је брачни пар са Врачара наследио станове од по 40 квадрата, а жели да купи стан од 110 квадрата, претпоставићемо да је цена 4000 евра по квадрату. Цена квадрата стана од 40 квадрата ћемо узети да је 4200 евра по квадрату, а за стан од 110 квадрата да је цена 3800 евра по квадрату. Од продаје ће добити 336 хиљада евра, док ће њихов жељени стан коштати 418 хиљада евра, где треба додати и порез на пренос апсолутних права, који износи 2,5%. Ако купују први стан, добиће ослобађање за првих 55 квадрата (њих двоје), тако да ће пренос платити 5225 евра, а укупно ће им требати 423 225 евра за куповину. Агенцијска провизија није урачуната јер она није обавезна, а стан може да се прода или купи и без агенције.

Разлика која им недостаје је 423 225 – 336 000 = 87 225 евра.

Извор тог новца може да буде уштеђевина, давање родитеља или других чланова породице или пријатеља, као и што може да буде позајмица од пријатеља, кредит банке итд.

Ако узму кредит на ту суму од 87 225 евра, месечна рата би била 470 евра на 30 година. Просечна примања на Врачару су 165 хиљада динара, док је за две особе 330 хиљада динара. Делује да није тешко од примања која износе 330 хиљада динара издвојити 55 хиљада динара за рату кредита.

3. Посао којим се бави

Постоје послови који нуде веће плате од просека, и то доста веће; то су доктори наука, успешни уметници и спортисти, директори, гастарбајтери, па чак и криминалци. Сви они могу да имају далеко више новца од просека, а већина њих жели да живи на најбољем месту за живот, тако да су они ти који купују те најскупље станове.

Некада неко може да добије станове од инвеститора којем је дао плац, па не чуди што онда има више станова у тој згради.

Извори поседовања некретнина

Већина претпоставља да је једини извор куповине некретнине плаћање зарадом коју остварује једно лице, али смо сада видели да је то далеко од реалности. Начина да се обезбеди некретнина има много и свако има своју рачуницу куповине стана.

Оно што је важно напоменути јесте да постоји јако велики број људи који може да купи те скупе некретнине, а један од најважнијих разлога је наследство.

Сви станови који сада постоје у Београду или било где у Србији имају свог власника. То значи да има јако много потенцијалних купаца који би могли да купе скуп стан, поготово када се узме у обзир да такав стан у већини случајева купују две особе.

Елитизам

Овде очигледно долази до елитизма, јер онај ко је рођен у Београду може себи да приушти да живи у Београду ако му родитељи оставе некретнину. Док они који немају некретнину коју могу да продају немају скоро никакве шансе да купе стан у Београду, осим ако њихова примања нису драстично већа од просека, што је јако ретко.

Већ док дете одраста могуће је предвидети, с великом вероватноћом, које дете ће лагодно живети, а које неће. Мали број деце ће успети да се пробије без родитељске помоћи, а у већини тих случајева то ће бити спортисти, уметници и остали послови који су базирани на таленту, они који имају среће да развију успешан бизнис, трећи су криминалци, као и они који се пробију захваљујући добрим контактима.

Пошто није забрањено никоме ко има новца да купи некретнину у Београду, свако може да је купи. Проблем није у могућности куповине, већ у новцу којим треба платити некретнину.

Оваква позиција у многоме потиче од родитеља и предака, јер се од њих добија наследство, али осим некретнина могу се добити и посао, контакти, као и друштвени статус. То све заједно утиче на посао којим ће се дете бавити, а самим тим и на приходе које ће имати. С већим приходима је лакше купити и већи стан. Ово је очигледан разлог за поларизацију друштва.

Поларизација друштва

Као што смо видели у примеру куповине стана, лако је да брачни пар купи велики стан ако сваки од њих наследи по мањи стан у том насељу. Исто тако, видимо да је немогуће да појединац или брачни пар који нема никакву имовину коју могу да прода, купи огроман стан у елитном насељу.

Да би деца обезбедила лагодан живот, бирају партнера са којим могу лагодно да живе, а то доводи до тога да дете које ће наследити одређену имовину тражи особу која има исто толико имовине, као и што је са послом иста ствар.

Оно што представља наследство су, у највећој мери, некретнине, као и што је најтежи корак за човека куповина некретнине. Тако да некретнине представљају поделу: с једне стране су они који су пуно наследили или пуно зарађују, а с друге стране су они који немају или имају мало наследства или слабо зарађују. Цене некретнина диктира локација, самим тим могуће је предвидети ко живи на одређеној локацији.

Како цене некретнина могу да одреде моћ појединца тако могу да опишу И целу државу

Моћ државе И како је повезана са ценама некретнина

Цене некретнина су везане за економско благостање у држави, тако да док економија расте, рашће и цене некретнина, а док економија слаби, слабиће и цене некретнина. Зато је важан БДП, јер гледајући у БДП, могуће је предвидети цене некретнина у некој земљи, као и пратити динамику цена некретнина преко БДП-а.

Ако погледамо цене некретнина у некој држави и БДП по глави становника, видећемо да постоји корелација између та два податка. Важно је напоменути да се цене разликују од места до места, тако да цене некретнина нису униформне за целу државу; стога се мора пазити на локални карактер цена некретнина и плате у одређеном месту.

Зашто су примања битна за цене некретнина?

Цене некретнина дефинише потражња за истим; на слободном тржишту, потражња представља износ који је неко спреман да плати за некретнину. Да би купац могао да одвоји одређену своту новца за стан, он мора да заради те паре (некада је извор продаја друге некретнине). Дакле, примања грађана диктирају цену стана јер примања означавају колико новца грађани имају код себе или колика им је кредитна способност.

Пошто су плате у Србији у константном порасту, не треба да чуди што су цене некретнина у константном порасту. Корелација је изузетно висока између пораста плата и цена некретнина. Када се људима повећа плата, њихова кредитна способност расте и они могу више да понуде на слободном тржишту за некретнину.

Такође, инфлација је повезана са ценом некретнина. На примеру Србије можемо видети да је пораст цена некретнина приближан инфлацији; цене станова су у 2022. и 2023. години брзо расле, али је и инфлација расла тим темпом. Цене некретнина прате инфлацију, тако да ако имамо инфлацију од 10%, цене некретнина ће порасти у интервалу од 8% до 12%. Ако је инфлација 2%, онда можемо очекивати да су се цене некретнина промениле у интервалу од 0% до 4%.

Дакле, динамика цена некретнина зависи од инфлације, док примања грађана у великој мери зависе од инфлације. Зато се некретнине сматрају добром инвестицијом када желимо да заштитимо новац од инфлације.

А како су везани?

Стамбени кредит се одређује у односу на плату и увек се изражава у процентима од плате. Зато када порасте плата, порасте и могућа рата кредита, што доводи до пораста цена некретнина. Јер што људи имају више новца, више могу да понуде за стан.

Са друге стране, основни разлог за повећање плата је инфлација, тако да је низ следећи:

Повећање инфлације → повећање плате → повећање рате кредита → повећање цена некретнина

Зато код БДП-а имамо колико је порастао БДП и колико је “реално” порастао БДП; оба параметра рачунају економисти. БДП је макроекономски податак који може да објасни да ли ће цене некретнина расти или падати. Наравно, постоје и други разлози који одређују да ли ће на некој локацији падати или расти цена некретнина.

Можемо уочити да БДП изражен по глави становника представља важан податак када хоћемо да видимо колико коштају некретнине у одређеној држави. Овде је важно напоменути да локација мора бити еквивалентна локацији у другој држави. Меримо цену стана у престоници са ценом стана у престоници, цену стана у граду са ценом стана у граду, цену у селу са ценом у селу.

Зато су станови у Паризу, Берлину и Лондону скупљи него у Београду, а опет цене у Београду су веће него цене у престоницама многих афричких земаља. Цене некретнина означавају куповну моћ грађана, тј. колико имају новца.

Кредит

Рата кредита зависи од стопе кредита. Када расту каматне стопе централних банака, можемо очекивати и да расте цена кредита. Што је каматна стопа виша, то више новца иде на отплату камате, самим тим остаје мање за главницу. Због тога се смањује износ који грађани могу да дигну, а када могу да дигну мању своту новца, онда могу мање да понуде за некретнину.

Шта највише утиче на цене некретнина од маркоеномских параметара

Благостање државе се прати у расту БДП-а и каматних стопа централних банака. Постоје и други ефекти, али они су или локалног карактера или су једнократни.

Благостање у држави доводи до имиграције, а имиграција доводи до пораста цена некретнина јер сада има више купаца некретнина, али број некретнина остаје исти.

Једнократни ефекат је масовно досељавање Руса после Путинове инвазије на Украјину, где је дошао велики број купаца из Русије и купио све што је тада било актуелно на тржишту, па је цена у том тренутку порасла.

Локални карактер означава да због дешавања у том месту расте или пада цена некретнина. Пример: када се изграде школа, болница, или тржни центар у одређеном насељу, цена некретнина расте.

Да ли ће цене некретнина у Србији расти или падати у наредном периоду

Пораст плата у држави доводи до пораста цена некретнина, тако да када држава подигне плате у јануару 2025. године, можемо очекивати тренд раста цена.

Пошто су централне банке спустиле каматне стопе, можемо од нове године очекивати ниже стопе кредита, самим тим, то ће кроз пар месеци утицати на пораст цена некретнина.

Многи прижељкују смањивање цена некретнина, али то нема великог изгледа у 2025. години.

Међутим, то има и добру страну јер се очекују напредак економије и повећање животног стандарда у Србији.

Некретнине ће, као и до сада, указивати на многе параметре у друштву(који су наведени у тексту али они који нису наведени у тексту), од најситнијих до најкрупнијих. Док све ово утиче на геополтичку позицију одређене државе.